[민사] 월세 보증금 돌려받는 방법

계약이 끝났는데 다음 세입자가 안 구해졌다고 보증금을 안 줍니다. 합법인가요?

법적으로 전혀 근거 없는 집주인의 일방적인 주장일 뿐입니다.

주택임대차보호법상 임대차 계약이 종료되면 임차인의 '주택 인도의무(집을 비워주는 것)'와 임대인의 '보증금 반환의무'는 동시에 이행되어야 하는 동시이행관계에 있습니다.

다음 세입자를 구하는 것은 임대인 개인의 사정일 뿐이며, 계약 종료일에 보증금을 돌려주지 않는 것은 명백한 '이행지체(위법)'입니다.

보증금을 못 받은 상태에서 급하게 이사를 가야 하는데, 그냥 가도 되나요?

절대 그냥 이사를 가거나 주소를 옮겨서는 안 됩니다. 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 다른 곳으로 전입신고를 해버리면, 기존 주택에 대해 가지고 있던 법적 권리인 '대항력'과 '우선변제권'이 완전히 상실됩니다.

만약 그 사이 집이 경매로 넘어가기라도 하면 보증금을 한 푼도 건지지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 이사가 시급하다면 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 나의 임차권이 기재된 것을 확인한 후에 이사 및 전입신고를 진행해야 기존의 권리가 그대로 유지됩니다.

(신청 후 등기 완료까지는 통상 2주 내외가 소요됩니다.)

보증금 반환 압박을 위해 가장 먼저 취해야 할 조치는 무엇인가요?

계약 해지 의사를 명확히 통보하고, '내용증명'을 발송해야 합니다.

묵시적 갱신을 막고 계약을 정상적으로 종료시키려면 반드시 계약 만료 최소 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다.

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  ▶ 확보해야 할 증거: 문자메시지, 카카오톡 대화 내용, 통화 녹음 등

• ▶ 내용증명 발송: 구두나 문자 통보만으로 집주인이 발뺌할 수 있으므로, 계약 종료 사실과 보증금 미반환 시 법적 조치(소송 및 지연이자 청구 등)를 취하겠다는

                                           경고성 내용증명을 우체국을 통해 발송하는 것이 효과적입니다. 이는 추후 소송에서 강력한 증거가 됩니다.

소송 외에 조금 더 빠르고 간편하게 돈을 받아낼 방법은 없나요?

집주인이 반환 의무 자체를 부인하지 않는다면 '지급명령 신청'이 효율적입니다.

지급명령은 정식 민사소송에 비해 비용이 저렴하고, 법원에 출석할 필요가 없어 평균 1~2달 이내에 신속하게 결정이 내려집니다.

법원의 지급명령 결정문을 집주인이 송달받고 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 곧바로 판결문과 동일한 집행권원을 얻게 됩니다.

단, 집주인이 정당한 이유 없이 이의신청을 하면 결국 일반 민사소송으로 전환되므로, 집주인의 예상 태도에 따라 전략을 선택해야 합니다.

판결이나 지급명령 결정을 받았는데도 돈을 안 주면 어떻게 하나요?

확보한 판결문(집행권원)을 바탕으로 집주인의 재산에 '강제집행'을 실시해야 합니다.

승소 판결을 받았음에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 채권추심 절차에 착수해 집주인을 실질적으로 압박하고 돈을 회수해야 합니다.

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  ▶ 부동산 강제경매: 임차했던 주택이나 집주인 명의의 다른 부동산을 경매에 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수합니다.

• ▶ 채권 압류 및 추심명령: 집주인의 주거래 은행 계좌를 전격 압류하여 예금을 인출해 오거나, 집주인이 직장인이라면 급여를 압류할 수 있습니다.