[부동산] 새 집주인이 실거주를 이유로 계약 해지를 요구하는 경우

전세계약이 끝나기 전, 임차인은 계약 만료일 기준 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

이 권리를 사용하면 임대인의 동의 여부와 관계없이 기존 조건 그대로 2년 추가 거주가 가능합니다.

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 제도이기 때문에,

임대인은 원칙적으로 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

그런데 집주인이 바뀌면 상황이 달라질까?

문제는 계약 만료를 앞두고 주택 소유자가 변경되는 경우입니다.

임차인은 이미 기존 집주인에게 갱신청구권을 행사했는데,

새 집주인이 나타나 “내가 직접 들어와 살겠다”며 갱신을 거부한다면

과연 임차인은 그대로 나가야 할까요?

이 부분에 대해 대법원은 다음과 같은 기준을 제시했습니다.

대법원 판단 요지

다음 요건을 모두 충족한다면,

새 집주인이라도 실거주를 이유로 갱신 거절이 가능합니다.

1. 계약 만료일 2개월 전까지 소유권 이전 등기를 마쳤을 것

2. 실제로 본인 또는 가족이 거주할 의사가 형식이 아닌 진짜일 것

3. 기존 임대인이 아니라 새 임대인이라도 동일하게 적용

핵심 포인트는 ‘누가 언제 집주인이었느냐’

여기서 가장 중요한 기준은‘갱신 요구 당시 집주인이 누구였느냐’가 아니라,

‘계약 만료 시점에 누가 임대인 지위에 있었느냐’입니다.

즉, 임차인이 이미 갱신청구권을 행사했더라도계약 종료 2개월 전까지 새 집주인이 등기를 완료했고,

실거주 목적이 명확하다면 새 임대인은 적법하게 갱신 거절을 할 수 있습니다.

결론적으로, 집주인 변경이 있었다면임차인의 권리가 자동으로 보호되는 것은 아니며,

소유권 이전 시점과 실거주 진정성이 분쟁의 핵심 기준이 됩니다.