보증금 안 주는 집주인, 어떤 절차로 돌려받아야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 임대차계약이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 계약 종료와 보증금 지급 사실을 입증해 임대차보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

집주인이 “새로운 세입자가 들어와야 줄 수 있다”거나 “현재 돈이 없다”고 말하더라도 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 

반환 시점을 계속 미루거나 연락을 피한다면 내용증명만 반복하기보다 이사 일정과 집주인의 재산 상태에 맞춰 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송과 가압류 등을 검토해야 합니다.

특히 보증금 사건은 승소 판결을 받는 것만으로 끝나지 않습니다. 집주인의 예금과 부동산, 임대료채권 등 실제로 집행할 수 있는 재산을 찾아 회수하는 과정까지 고려해야 합니다. 

임대차계약이 끝나면 보증금을 바로 받을 수 있나요?

임대차관계가 종료되면 집주인은 미납 차임이나 관리비 등 정당하게 공제할 금액을 제외한 보증금을 반환해야 합니다.

다만 계약서에 기재된 기간이 지났더라도 계약이 묵시적으로 갱신됐거나 적법한 해지 통지가 이뤄지지 않았다면 법률상 계약 종료일이 달라질 수 있습니다.

주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 

그러나 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.

따라서 임차인이 계약이 끝났다고 생각한 날짜와 법률상 종료일이 다를 수 있으므로 반환 청구 전 해지 통지의 도달일을 확인해야 합니다.

새로운 세입자가 들어와야 보증금을 준다는 말이 맞나요?

새로운 임차인을 구하는 것은 집주인이 반환자금을 마련하는 방법일 뿐, 기존 임차인에게 보증금을 돌려주기 위한 법적 조건은 아닙니다.

집주인이 다음 세입자를 구하지 못했거나 대출을 추가로 받기 어렵다는 사정만으로 보증금 반환 책임이 사라지는 것은 아닙니다. 

임차인이 직접 새로운 세입자를 구해야 보증금을 반환한다는 특약이 있다면 그 내용과 작성 경위 및 효력을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

다만 집주인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 

임차인이 주택을 계속 점유하면서 인도를 거부한다면 집주인도 주택을 인도받을 때까지 보증금 반환을 거절하는 항변을 할 수 있습니다.

따라서 다음 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

보증금에 대한 지연손해금까지 청구하려면 임차인이 주택 인도의무를 이행했거나 적법하게 이행을 제공했다는 점도 중요할 수 있습니다.

보증금을 받기 전에 이사해도 될까요?

보증금을 받지 못한 상태에서 주택을 완전히 비우고 주민등록까지 다른 곳으로 옮기면 종전에 확보한 대항력과 우선변제권에 영향을 받을 수 있습니다.

새로운 집으로 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 

임차권등기가 완료되면 임차인이 주택에서 퇴거하고 주민등록을 이전하더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임차권등기명령을 법원에 신청한 것만으로는 충분하지 않습니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

신청할 때에는 다음 자료가 필요할 수 있습니다.

임차권등기명령에 필요한 비용은 법률상 요건을 갖춘 경우 집주인에게 청구할 수 있습니다. 

다만 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차이지, 집주인의 재산을 강제로 매각하거나 보증금을 자동으로 지급받는 절차는 아닙니다.

내용증명·지급명령·소송 중 무엇을 선택해야 하나요?

집주인이 보증금 반환의무와 금액을 인정하는지, 수리비 등을 이유로 다투고 있는지에 따라 적절한 절차가 달라집니다.

내용증명은 계약 종료와 보증금 반환을 요구했다는 사실을 남기는 수단입니다. 

내용증명을 보냈다는 이유만으로 보증금이 강제로 회수되거나 소멸시효 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

지급명령은 서류심리로 진행돼 비교적 간편하지만 집주인이 송달받은 날부터 2주 이내에 이의하면 통상적인 소송절차로 넘어갑니다.

집주인이 계약 종료 여부나 시설 파손, 원상복구비와 반환금액을 다투고 있다면 처음부터 보증금반환소송을 제기하는 편이 적절할 수 있습니다.

집주인이 수리비를 빼겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?

집주인은 미납 월세와 관리비, 임차인의 책임으로 발생한 시설 파손 등이 있다면 보증금에서 공제하겠다고 주장할 수 있습니다.

그러나 임차인이 주택을 정상적으로 사용하면서 생긴 자연적인 마모나 시간의 경과에 따른 노후까지 모두 임차인의 책임으로 돌릴 수는 없습니다.

집주인이 큰 금액을 공제하겠다고 주장한다면 공제 항목과 산출 근거를 구체적으로 밝히고 견적서나 영수증을 제시하도록 요구할 수 있습니다.

임차인도 퇴거 전에 주택 내부를 사진과 영상으로 남기고 관리비 정산서와 열쇠 인도 자료를 보관해야 합니다. 

입주 당시 촬영한 사진이 있다면 퇴거 당시 상태와 비교할 수 있어 원상복구 책임을 판단하는 데 도움이 됩니다.

소송 전에 집주인 재산을 가압류할 수 있나요?

보증금반환소송에서 승소하더라도 집주인 명의의 재산이 남아 있지 않다면 실제 회수가 어려울 수 있습니다. 

집주인이 부동산을 매도하거나 예금을 인출할 가능성이 있다면 소송 전 또는 소송과 동시에 가압류를 검토할 수 있습니다.

가압류 대상이 될 수 있는 재산은 다음과 같습니다.

가압류를 신청하려면 보증금반환채권이 존재한다는 사실과 집주인이 재산을 처분할 우려 등 보전의 필요성을 소명해야 합니다. 법원은 채권자에게 현금이나 보증보험증권 등 담보 제공을 명할 수 있습니다.

가압류는 집주인의 모든 재산을 막연하게 동결하는 절차가 아닙니다. 보증금 액수와 가압류할 재산을 특정해 신청해야 합니다.

보증금반환소송에서 승소하면 바로 돈을 받을 수 있나요?

승소 판결은 집주인의 재산에 강제집행할 수 있는 근거가 됩니다. 그러나 법원이 판결과 동시에 집주인의 계좌에서 돈을 찾아 임차인에게 자동으로 지급해 주는 것은 아닙니다.

집주인이 판결 후에도 보증금을 주지 않는다면 재산의 종류에 맞는 집행절차를 진행해야 합니다.

채권압류 및 추심명령을 받으면 법률상 요건에 따라 집주인이 제3채무자에게 받을 돈을 임차인이 직접 추심할 수 있습니다.

승소 가능성만 검토할 것이 아니라 집주인에게 집행할 재산이 있는지도 소송 초기부터 함께 확인해야 합니다.

변호사 비용과 인지대도 돌려받을 수 있나요?

판결에서 집주인이 소송비용을 부담하도록 정했더라도 실제 비용이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 

판결 확정 후 소송비용액확정신청을 통해 상대방이 부담해야 할 금액을 구체적으로 정해야 합니다.

확정 대상에는 인지대와 송달료, 감정료 및 법에서 정한 범위의 변호사 보수 등이 포함될 수 있습니다.

다만 실제로 지급한 변호사 비용 전액이 소송비용으로 인정되는 것은 아닙니다. 변호사 보수는 소송목적의 값과 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」에 따른 한도 안에서 산정됩니다.

소송비용액이 확정된 뒤에도 집주인이 지급하지 않는다면 해당 결정에 기초해 다시 강제집행을 진행할 수 있습니다.

보증금 전액 회수와 소송비용액확정 성공사례

보증금 전액을 인정받은 판결에 그치지 않고 압류·추심과 소송비용액확정 절차까지 진행해 실질적인 회수로 연결한 사례입니다.

보증금 반환 사건 | 법무법인 영우의 법률 서비스

보증금 안 주는 집주인이 연락을 피하거나 새로운 임차인이 들어올 때까지 기다리라고 한다면 계약 종료일과 퇴거 계획, 집주인의 재산 상태부터 확인해야 합니다.

이사를 먼저 해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고, 집주인이 재산을 처분할 위험이 있다면 보증금반환소송 전에 가압류가 필요한지도 살펴봐야 합니다.

무엇보다 승소 판결을 받는 것과 보증금을 실제로 돌려받는 것은 별개의 문제입니다. 

소송 준비 단계부터 집주인의 예금과 부동산, 임대료채권 등 집행할 재산을 함께 파악해야 판결 이후 신속하게 압류·추심을 진행할 수 있습니다.

임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않거나 승소 후에도 지급을 거부해 강제집행이 필요하다면 

채권추심 전문 장시운 변호사와 임차권등기명령, 보증금반환소송, 가압류 및 채권압류·추심 절차를 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.