월세 연체로 계약 해지, 임차인이 나가지 않으면 어떻게 해야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 임대차계약이 적법하게 종료됐는데도 임차인이 부동산을 반환하지 않는다면 건물인도청구소송을 제기할 수 있습니다.

일반적인 건물 임대차에서는 해지 통지 당시 연체액이 2기분의 차임에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다. 

다만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체액이 3기분의 차임에 이르러야 계약을 해지할 수 있습니다.

임대인이 직접 문을 열거나 잠금장치를 바꾸고 임차인의 짐을 치우는 방법으로 퇴거시켜서는 안 됩니다. 이러한 행동은 주거침입·건조물침입·재물손괴·업무방해 또는 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다.

따라서 계약 해지 통지 → 자진 인도 요구 → 건물인도 판결 → 강제집행이라는 법적 절차에 따라 대응해야 합니다.

건물인도청구소송이란 무엇인가요?

건물인도청구소송은 임대차계약이 종료된 뒤에도 주택·상가·오피스텔 등을 점유하는 임차인을 상대로 부동산의 반환을 구하는 민사소송입니다.

실무에서는 흔히 ‘명도소송’이라고 부르지만, 소장과 판결의 청구취지에는 주로 ‘건물을 인도하라’는 표현을 사용합니다.

임대인은 일반적으로 다음 사항을 입증해야 합니다.

특히 소장을 제출하기 전 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 

계약서에 기재된 임차인과 실제 영업자 또는 거주자가 다르면 피고를 잘못 지정해 판결을 받고도 집행이 어려워질 수 있습니다.

월세가 얼마만큼 밀려야 계약을 해지할 수 있나요?

임대차 목적물의 용도와 적용되는 법률에 따라 해지 기준이 달라집니다.

여기서 ‘2기’ 또는 ‘3기’는 단순히 월세를 내지 않은 횟수를 의미하지 않습니다. 해지 의사표시가 도달할 당시 누적된 연체액을 기준으로 판단합니다.

예를 들어 월세가 100만 원인 상가라면 누적 연체액이 300만 원에 이르렀는지를 확인해야 합니다. 

연속해서 3개월을 연체하지 않았더라도 일부 미납액이 누적돼 3기분에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다.

반대로 과거에 3기분을 연체했더라도 해지 통지를 받기 전에 전액을 지급했다면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지가 인정되지 않을 수 있습니다. 

다만 과거 3기분 연체 이력은 계약갱신 요구를 거절하는 사유로 별도 검토될 수 있습니다.

내용증명을 보내야 계약을 해지할 수 있나요?

내용증명은 계약 해지의 필수 요건이 아닙니다. 그러나 언제, 어떤 사유로 계약을 해지했는지 입증하기 위해 내용증명을 이용하는 것이 안전합니다.

해지 통지서에는 다음 내용을 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.

별도의 내용증명을 보내지 않았더라도 법정 연체액이 충족된 상태에서 계약 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되면 그 송달로 계약이 해지될 수 있습니다.

대전지방법원도 2기 이상의 차임이 연체된 상태에서 계약 해지 의사표시가 담긴 소장 부본이 임차인에게 송달됐다면 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 판단했습니다.

건물 인도 외에 미납 월세도 함께 청구할 수 있나요?

사건에 따라 건물 인도와 함께 다음 금전청구를 제기할 수 있습니다.

계약이 종료된 뒤 임차인이 계속 부동산을 사용·수익했다면 차임 상당의 부당이득금을 청구할 수 있습니다.

다만 임차인이 부동산을 점유하기만 했을 뿐 실제로 사용·수익하지 않았다면 차임 상당 부당이득이 항상 인정되는 것은 아닙니다. 

계약 종료 후 청구할 금액은 실제 사용 여부와 보증금 반환 상태 등을 함께 검토해야 합니다.

보증금이 남아 있어도 건물 인도를 청구할 수 있나요?

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 인도해야 하고, 임대인은 보증금에서 연체 차임과 손해배상금 등을 공제한 나머지를 반환해야 합니다.

임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 잔액 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다.

따라서 반환할 보증금이 남아 있다면 법원은 다음과 같은 형태의 판결을 선고할 수 있습니다.

보증금에서 공제할 수 있는 항목에는 미납 차임, 관리비, 계약 종료 후 발생한 차임 상당 부당이득과 임차인 책임으로 발생한 원상회복비 등이 포함될 수 있습니다. 

다만 임대인이 주장하는 공제액이 자동으로 인정되는 것은 아니므로 발생 원인과 금액을 증명해야 합니다.

부동산 점유이전금지가처분은 왜 필요한가요?

건물인도청구소송 도중 임차인이 가족이나 제3자에게 점유를 넘기면 판결문에 적힌 피고와 실제 점유자가 달라질 수 있습니다. 

이 경우 승소판결을 받더라도 강제집행이 복잡해질 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 본안소송 전이나 소송과 동시에 부동산 점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.

가처분을 집행하면 이후 점유가 이전되더라도 기존 채무자가 계속 점유자의 지위에 있는 것으로 취급할 수 있어 본안판결의 집행을 보전하는 데 도움이 됩니다.

다만 가처분 이후 부동산을 점유한 제3자에게 곧바로 본안판결을 집행할 수 있는 것은 아닙니다. 

새 점유자가 기존 점유자의 승계인에 해당하는지와 점유를 취득한 경위 등을 별도로 확인해야 합니다.

10기분 이상의 월세가 연체된 오피스텔 인조 승소 사례

장기간의 차임 연체, 적법한 계약 해지와 임차인의 점유 사실을 객관적인 자료로 입증해 건물 인도 전부 승소 판결을 받은 사례입니다.

※ 위 결과는 해당 사건의 계약 내용과 증거에 따른 것으로 다른 사건에서도 같은 결과가 보장되는 것은 아닙니다.

임차인이 판결 후에도 퇴거하지 않으면 어떻게 하나요?

건물 인도 승소판결을 받았다고 해서 임대인이 직접 임차인의 짐을 빼낼 수 있는 것은 아닙니다.

건물 인도 부분에 가집행선고가 있다면 판결 확정 전에도 집행문을 부여받고 판결정본 송달 등 집행 요건을 갖춰 관할 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있습니다. 

다만 상대방이 법원으로부터 강제집행정지 결정을 받았다면 집행이 제한될 수 있습니다.

집행관은 통상 계고와 집행기일 지정 등의 절차를 거쳐 점유자를 퇴거시키고 목적물을 임대인에게 인도합니다. 집행 과정에서 발생하는 운반·보관 비용은 우선 임대인이 예납해야 할 수 있습니다.

건물 안에 남은 물건도 임대인이 임의로 버리거나 처분해서는 안 됩니다. 집행관의 인도집행과 보관 절차에 따라 처리해야 추가적인 손해배상 분쟁을 예방할 수 있습니다.

건물인도청구소송 | 법무법인 영우의 법률 서비스

건물인도청구소송은 차임 연체 사실만 확인하는 것으로 끝나지 않습니다. 법정 해지 요건, 해지 의사표시의 도달, 실제 점유자와 보증금 공제액을 정확하게 정리해야 합니다.

법무법인 영우는 임대차계약서와 입금내역을 분석해 월별 연체액을 계산하고, 내용증명을 통한 계약 해지부터 점유이전금지가처분, 건물인도청구소송 및 강제집행까지 단계별로 대응 방향을 검토합니다.

임차인의 장기 연체나 연락 두절로 부동산을 돌려받지 못하고 있다면 채권추심 전문 장시운 변호사와 계약관계, 미납액 및 실제 점유 상태를 확인해 보시기 바랍니다.