전세보증금반환소송, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

결론부터 말씀드리면 임대차계약이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금반환소송을 제기할 수 있습니다.

다만 소송에 앞서 계약이 적법하게 종료됐는지, 임대인에게 갱신 거절이나 해지 통보가 도달했는지, 미납 차임·관리비 또는 원상회복비로 공제될 금액이 있는지 확인해야 합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 완료된 사실을 확인한 다음 전출하는 것이 안전합니다. 

신청만 하고 먼저 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

전세보증금반환소송은 언제 제기할 수 있나요?

보증금 반환채무는 원칙적으로 임대차계약이 종료돼야 발생합니다. 

계약기간이 끝난 것처럼 보여도 묵시적으로 갱신됐거나 갱신 거절 통보가 제때 도달하지 않았다면 반환 시점이 달라질 수 있습니다.

내용증명은 계약 종료나 해지의 필수 요건은 아닙니다. 그러나 임대인에게 어떤 내용을 언제 통보했는지 입증하는 자료로 활용할 수 있습니다.

문자나 카카오톡으로 통보했다면 발신 화면만 보관할 것이 아니라 임대인이 확인하거나 답변한 내용까지 함께 보존하는 것이 좋습니다.

보증금을 받기 전에 집을 비워야 하나요?

반드시 임차인이 먼저 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 

집주인이 보증금을 반환하거나 적법하게 반환을 제공하지 않았다면 임차인은 주택 인도를 거절할 수 있습니다.

대법원도 임대인이 공제할 금액을 제외한 나머지 보증금을 반환하지 않은 상태라면, 

계약 종료 후 임차인이 주택을 계속 점유했다는 이유만으로 불법점유에 따른 손해배상책임을 지는 것은 아니라고 판단했습니다.

다만 계약 종료 후에도 임차인이 주택을 실제로 계속 사용하거나 수익을 얻었다면 사용이익에 관한 부당이득 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 

계속 점유했다는 사실과 실제로 사용·수익했다는 사실은 구분해 판단해야 합니다.

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 될까요?

이사 자체는 가능하지만, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 조치가 필요합니다.

주택임차인은 원칙적으로 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력을 유지할 수 있습니다. 

보증금을 돌려받기 전에 주택을 인도하고 전입신고까지 옮기면 기존 권리가 약해질 수 있으므로 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 주택을 인도하고 주민등록을 옮긴 뒤에도 유지됩니다.

다만 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했다면 임차권등기로 취득한 권리는 그보다 먼저 설정된 저당권 등 담보권자에게 우선하지 못할 수 있습니다.

집주인이 수리비를 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있나요?

집주인이 주장하는 수리비가 모두 보증금에서 공제되는 것은 아닙니다.

임대차관계에서 발생한 미납 차임과 임차인이 부담하기로 한 관리비, 임차인의 고의나 과실로 발생한 원상회복비 등은 보증금에서 공제될 수 있습니다. 

반면 임대차계약과 무관한 별도의 채무까지 보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아닙니다.

또한 정상적인 사용으로 생긴 마모나 건물·배관의 노후화에 따른 수리비를 임차인에게 일률적으로 부담시킬 수도 없습니다.

누수나 시설 파손이 쟁점이라면 입주 당시와 퇴거 당시의 사진, 수리 견적서, 시설 관리 내역, 임대인에게 고장을 알린 메시지를 보관해야 합니다. 

원인을 둘러싼 다툼이 크다면 법원의 감정 결과가 핵심 증거가 될 수 있습니다.

임대인의 누수 책임 주장에 대응해 보증금 5,000만 원 반환 판결을 받은 사례

누수 원인을 법원 감정으로 확인하고 임대인의 청구에 대응하면서 반소로 보증금 반환을 청구해 반환 판결을 받은 사례입니다.

※ 위 결과는 해당 사건의 감정 결과와 구체적인 증거에 따른 것으로, 다른 사건에서도 같은 결과가 보장되는 것은 아닙니다.

전세보증금반환소송을 준비할 때 어떤 자료가 필요한가요?

소송에서는 계약 체결부터 종료 통보, 주택 인도와 미반환 사실이 이어지도록 자료를 정리해야 합니다.

집주인이 “새로운 세입자가 들어오면 지급하겠다”고 답변했더라도 기존 임차인에 대한 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 

해당 답변은 보증금 미반환 사실과 채무를 인정한 정황으로 활용될 수 있으므로 원본을 보관해야 합니다.

승소하면 보증금이 바로 지급되나요?

아닙니다. 승소 판결을 받더라도 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 별도의 강제집행이 필요합니다.

소송 전에 임대인이 부동산을 매도하거나 재산을 처분할 가능성이 있다면 부동산이나 예금에 대한 가압류도 검토할 수 있습니다. 

가압류를 신청하려면 보증금 반환채권의 존재와 재산을 미리 보전할 필요성을 소명해야 하며, 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다.

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